NOVIDADES NA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Uma das novidades mais esperadas com a entrada em vigor do CPC/15, fitando uma política de desjudicialização, foi a usucapião extrajudicial. Isso pelo fato de que, embora ser um instituto bastante conhecido, geralmente o lapso temporal de tramitação de uma ação desta natureza pode ultrapassar 5 anos. Assim, o art. 1.071 do CPC/15 acrescentou e o art. 216-A à Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) descrevendo o rito procedimental.

Ocorre que algumas limitações legislativas acabaram por inibir as pessoas e até mesmo os cartórios a realizarem esta modalidade de usucapião, vez que o dispositivo trouxe expressamente uma condição para o registro da usucapião, qual seja, concordância expressa daquele que tem o nome registrado na matrícula do imóvel usucapiendo (o proprietário), bem como dos donos dos imóveis confinantes (vizinhos).

Para piorar, o parágrafo 2º do art. 216-A da referida lei dispunha que a ausência de manifestação das pessoas indicadas, ou seja, o silêncio, presumia discordância, de modo que, nesses casos o procedimento deveria ser remetido à via judicial.

A pergunta mais frequente dos clientes era sobre como seria possível conseguir a anuência do proprietário e dos confinantes que, caso não ocorresse, praticamente inviabilizaria vários pedidos de usucapião extrajudicial.

Em excelente momento, foi publicada em 11 de julho de 2017 a Lei nº 13.465/2017, que nos parece, veio solucionar o problema da condicionante relativa à anuência do proprietário e confrontantes. A nova redação representa um avanço no que tange à possibilidade de aquisição da propriedade imobiliária para muitas pessoas ao dispor que a ausência da manifestação do proprietário do imóvel na matrícula, bem como dos proprietários vizinhos, importará concordância, deixando de ser um impedimento ao registro da usucapião extrajudicial.

A nova legislação surge como uma peça complementar que faltava para a realização da usucapião extrajudicial, no sentido de permitir o Oficial do Registro de Imóveis notificar o proprietário do imóvel ou dos vizinhos para se manifestarem em 15 (quinze) dias (podendo a notificação ser feita por edital), caso não seja possível a obtenção das assinaturas na planta e memorial descritivo. Após, caso não haja resposta e estando os demais documentos em ordem, o Oficial poderá prosseguir ao registro.

O novo art. 216-A da Lei de Registros Públicos sofreu uma primeira alteração no seu inciso I que agora faz remissão ao art. 384, CPC/15 que trata da ata notarial, vejamos:

Art. 216-A (…)

I  – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil;

O parágrafo 2º sofreu a alteração refutada das mais importante:

Art. 216-A (…)

(…)

§2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

Também foram incluídos os parágrafos 11 a 15:

Art. 216-A (…)

(…)

§11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2º deste artigo.

 §12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2º deste artigo, de modo que é dispensada a notificação de todos os condôminos.

 §13. Para efeito do § 2º deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.

 §14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.

 § 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial que obedecerá, no que couber, ao rito previsto nos arts. 381, §5º, 382 e 383 da Lei nº 13.105, de 16 março de 2015 – Código de Processo Civil.

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